國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局財產(chǎn)與行為稅熱點問題[2024年9月]

　　1.在計算土地增值稅時，如何界定新建房與舊房?

　　答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

　　新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。”

　　根據(jù)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知(京地稅地〔2005〕557號)規(guī)定：“六、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用房產(chǎn)再出售征收土地增值稅的說明

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定征收土地增值稅，不再列入該項目土地增值稅的可銷售總建筑面積范圍，在清稅計算銷售比例時予以扣除。”

　　2.購買期房的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定?

　　答：根據(jù)《中華人民共和國契稅法》(中華人民共和國主席令第五十二號)的規(guī)定：“第九條契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。

　　第十條納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。”

　　因此，購買期房的納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)為簽訂房屋買賣合同(含期房買賣合同、預(yù)售合同、現(xiàn)房買賣合同等)的當(dāng)日。

　　3.企業(yè)改制重組及事業(yè)單位改制所涉及的營業(yè)賬簿如何繳納印花稅?

　　答：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組及事業(yè)單位改制有關(guān)印花稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2024年第14號)規(guī)定：“一、關(guān)于營業(yè)賬簿的印花稅

　　(一)企業(yè)改制重組以及事業(yè)單位改制過程中成立的新企業(yè)，其新啟用營業(yè)賬簿記載的實收資本(股本)、資本公積合計金額，原已繳納印花稅的部分不再繳納印花稅，未繳納印花稅的部分和以后新增加的部分應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。

　　(二)企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)新增加的實收資本(股本)、資本公積合計金額，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。對經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施的重組項目中發(fā)生的債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，債務(wù)人因債務(wù)轉(zhuǎn)為資本而增加的實收資本(股本)、資本公積合計金額，免征印花稅。

　　(三)企業(yè)改制重組以及事業(yè)單位改制過程中，經(jīng)評估增加的實收資本(股本)、資本公積合計金額，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。

　　(四)企業(yè)其他會計科目記載的資金轉(zhuǎn)為實收資本(股本)或者資本公積的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。

　　……

　　本公告自2024年10月1日起執(zhí)行至2027年12月31日。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》(財稅〔2003〕183號)同時廢止。”

　　4.地價是否計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅?

　　答：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價”。

　　5.企業(yè)改制重組及事業(yè)單位改制書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是否繳納印花稅?

　　答：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組及事業(yè)單位改制有關(guān)印花稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2024年第14號)規(guī)定：“三、關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅

　　對企業(yè)改制、合并、分立、破產(chǎn)清算以及事業(yè)單位改制書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅。

　　對縣級以上人民政府或者其所屬具有國有資產(chǎn)管理職責(zé)的部門按規(guī)定對土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)、股權(quán)進行行政性調(diào)整書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅。

　　對同一投資主體內(nèi)部劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)、股權(quán)書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅。

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　　本公告自2024年10月1日起執(zhí)行至2027年12月31日。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》(財稅〔2003〕183號)同時廢止。”

國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局

2024年10月16日