摘要：目標成本管理是現代企業根據市場及企業自身狀況進行的一種全過程全動態的成本管理方式，對房地產企業來說，加強項目目標成本管理，可以理清利潤成本管理，有效控制成本，能夠為項目決策提供有效依據，因此，是值得房地產開發項目借鑒的一種成本管理方式。　　關鍵詞：房地產；目標成本；成本控制　　目標成本法來源于成本企劃，融會了目標管理的思想。目標成本是企業一項重要的經營管理目標，它既是一個目標概念，又是一個成本概念。作為目標概念，它是目標的一種具體形式，是企業預先確定的在一定時期內所要實現的成本目標，即想要達到的成本水平、數值或指標。它一般包括三個相互聯系的方面：目標成本額、單位產品成本目標和成本的降低目標。作為成本概念，它是為實現特定經濟目的而發生的資本耗費，是內涵和外延擴大了的成本概念，是一種經營管理型成本。可見，目標成本既有目標的屬性，又有成本的屬性，是二者的統一。　　一、目標成本管理的基本模式　　按照全面完整的目標成本管理體系的要求，基本流程應該包括以下幾個部分：　　1．目標成本的制定。目標成本管理，首先是制定成本目標，按照科學性原則，充分掌握資料。在充分掌握資料的基礎上，進行加工處理，形成對決策有用的資料；然后進行成本決策分析，提供各種備選方案，進行成本決策，確定優化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎，進行目標成本的分解和落實，最后形成目標成本計劃，作為執行的標準。　　2．目標成本的分解。目標成本制定后，要結合企業的實際情況進行橫向和縱向的分解。橫向是把目標成本合理地分配到各個部門，成為各部門的責任成本，各部門成為目標成本的執行者和責任主體；縱向是把目標成本按作業程序進行分解，形成每個生產期間的成本控制底線。　　3．目標成本的控制。目標成本管理體系的核心在于控制，這里的控制是指在項目成本形成的過程中，為降低成本，達到預期的成本目標，所進行的預測、計劃、實施、核算、分析、考核等一系列活動。它包括事前的控制、事中的控制和事后的控制。形成目標成本的全狀態和全時態的全面控制，達到預定的目標。　　4．目標成本的分析和考核。目標成本分析包括事前的預測分析、事中的控制分析和事后的業績分析，為目標成本的預防控制、過程控制、反饋控制以及考核評價提供充分客觀的依據。根據目標成本執行結果和詳細的分析資料，對各層次的目標責任者，按照目標責任制的要求和標準進行評價和逐級考核，肯定成績發現不足，為進一步加強目標成本管理創造條件。　　上述幾個方面構成了目標成本管理的基本模式。　　二、房地產企業開發成本構成　　要對房地產開發項目的成本進行有效控制，必須清楚開發成本的構成和各種成本發生的階段。房地產企業開發成本總的來說一般包括以下幾項：　　1．土地獲得價款，指的是為取得土地開發使用權而發生的各項費用。主要包括以下內容：政府地價及市政配套費、合作款項、拆遷補償費等。　　2．開發前期準備費，指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：勘察設計費、報批報建增容費、臨時設施費等。　　3．主體建筑工程費，指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費等。　　4．主體安裝工程費，主要包括：室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費等。　　5．社區管網工程費，主要包括：室外給排水系統費、室外采暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統費等。　　(續致信網上一頁內容)　　6．園林環境工程費，指項目所發生的園林環境造價，主要包括：綠化建設費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費等。　　7．配套設施費，指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。　　8．開發間接費，指與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。　　三、房地產開發項目目標成本管理流程　　目標成本管理運用到房地產開發項目上一定要遵守市場導向原則、顧客滿意原則、全面管理原則、成本效益觀以及源流管理原則，這樣才能達到預期的目的。　　（一）目標成本的制定　　目標成本的制定以市場導向和顧客滿意為原則，以項目的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎。在開發前期階段，首先要進行市場調研和顧客需求調查，根據調查情況制定可行性方案，財務成本管理人員、工程審計人員、市場營銷人員與工程技術人員在開發項目建設的前期階段需要共同協作，根據市場情況和相關的歷史同類項目成本資料對開發項目的目標成本進行制定。各成本項目的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標推算得出；單價應根據產品定位、交樓標準，圖紙要求按當地工程造價計算依據市場行情計算得出。　　具體的制定步驟如下：第一步，預測項目的目標收入。第二步，制定目標利潤。第三步，制定目標成本。　　（二）目標成本的優化　　房地產開發項目的規劃設計階段一般可分為概念設計、方案設計、初步設計和施工圖設計四個小階段。除了概念設計之外的其他三個小階段要分別確定具體技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發成本。所以在方案設計、初步設計和施工圖設計完成之后均需要對開發項目的目標成本進行優化。　　設計階段是開發項目目標成本控制最重要的階段。設計階段房地產開發項目目標成本控制的關鍵工作有以下幾點：第一，在進行委托設計時，要全面貫徹項目決策的精神，向設計單位說明項目的質量（包括品位）和成本兩方面的要求。第二，通過成本測算，進行價值功能比的分析。第三，通過對設計方案的審查與分析，要求進一步優化目標成本。　　在投資分析和概念設計階段，根據可行性研究報告，以及營銷、設計、成本、工程、財務等相關部門互動討論確定項目的準確定位。設計部編制《建設項目綜合經濟指標表》，主體建筑安裝費以此表為依據，并根據測算基礎，形成《方案設計階段的成本控制建議》。實施方案確定后，對項目成本測算進行細化和修訂，作為最終的目標成本。　　（三）目標成本的分解　　目標成本的分解有縱向分解和橫向分解，目標成本的縱向分解指的是根據開發項目的形成過程，按照成本核算科目將開發成本進行逐級的分解。目標成本的橫向分解指的是在開發項目目標成本縱向分解的基礎上，按照企業各部門業務和管理職能的不同，將目標成本縱向分解的末級科目具體分解落實到各個相應的責任主體，橫向分解的過程實質就是目標成本的責任分解的過程。如，將甲供材的成本劃歸到采購部，就是橫向分解的二級分解，同時分解之后甲供材的目標成本就成了采購部的責任成本。　　目標成本的分解應根據項目的總規劃指標、分期規劃指標及工程概況，把各控制指標分解到各個責任部門，并明確各部門的目標、控制要點和控制手段。責任分解到部門后，還要制定詳細的成本控制的要點。　　對于縱向分解來說，主要是依據企業內部形成的成本核算科目的層級和具體的成本核算科目。分解的原則是開發項目的目標成本必須分解到最末級的成本核算科目。房地產開發項目有裙樓、公寓、寫字樓及商業街等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。同一小區、同一期由高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。　　參考文獻　　[1]鄒偉．淺議房地產開發項目成本控制的關鍵階段[J]．武漢建設，2006，（3）．[2]林彩金．論目標-作業成本管理模式的優化實施[J]．現代商貿工業，2008，（10）．