非地產企業轉讓自建不動產,涉稅事項如何處理?

轉讓不動產,對于轉讓方來說,涉及到增值稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅;對于受讓方來說,涉及到印花稅、契稅.

一、轉讓方涉稅事項分析

一、增值稅

一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產,只能適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額,適用稅率為11%.納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅.

二、土地增值稅

2016年5月1日營改增后,納稅人轉讓不動產土地增值稅的計稅方法與營改增之前一樣,其應納土地增值稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除數,只是因為營業稅是價內稅、增值稅是價外稅,所以在收入確認、稅金扣除等方面略有差異.

營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅.計算土地增值稅的扣除項目中"與轉讓房地產有關的稅金"不包括增值稅.

應納土地增值稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除數,因為增值額=計稅收入-扣除項目金額,所以我們在計算土地增值稅時,關鍵是確定扣除項目金額.

(一)扣除項目包括:

1、房屋及建筑物的評估價格

舊房及建筑物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格.評估價格須經當地稅務機關確認.

提醒:納稅人在轉讓舊房及建筑物時,其扣除項目之一為"評估價格,即重置成本*成新度",而不是不動產的建筑成本.

2、取得土地使用權所支付的地價款

取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用.

對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的,不允許扣除取得土地使用權所支付的金額.

3、按國家統一規定交納的有關費用

4、轉讓環節繳納的稅金.

與轉讓房地產有關的稅金,是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、教育費附加、印花稅.

補充:納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估,其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除.對納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用,不允許在計算土地增值稅時予以扣除.

(二)土地增值稅稅率表

(三)核定征收的情形

對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定,實行核定征收.

為了規范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%,各省級稅務機關要結合本地實際,區分不同房地產類型制定核定征收率.

三、印花稅

企業轉讓不動產,按"產權轉移書據"繳納0.05%的印花稅,其計稅依據為合同價格.

四、企業所得稅

非房地產企業轉讓不動產時,是否繳納企業所得稅,與企業的所得稅征收方式有關.如果企業所得稅是查賬征收,那么針對轉讓不動產的業務,所得稅的繳納與整個企業的"利潤總額"有關,與單筆業務無關.如果企業所得稅是核定征收,企業所得稅應納稅額等于轉讓不動產的計稅收入*主管稅務機關核定的應稅所得率*企業所得稅稅率.

二、受讓方涉稅事項分析

1、契稅

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,所以購買者要按照稅法規定繳納契稅.應納契稅=計稅依據*稅率(稅率為3%-5%之間,契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案)

提示:計征契稅的成交價格不含增值稅.

2、印花稅:企業取得不動產,按"產權轉移書據"繳納0.05%的印花稅,其計稅依據為合同價格.

3、增值稅:

一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產,其進項稅額要分兩期抵扣,60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額,于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣.

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