江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師團(tuán)執(zhí)業(yè)問題解答[十]

以下問題解答系根據(jù)江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師團(tuán)日常開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)幫扶中，針對大家遇到的典型問題解答整理而成，僅代表專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師個人意見，供會員執(zhí)業(yè)參考，不應(yīng)被視為對相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的解讀，不能替代資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中結(jié)合項目實際情況進(jìn)行的職業(yè)判斷。

問題：A公司對B公司進(jìn)行增資，現(xiàn)委托評估機構(gòu)對B公司股東全部權(quán)益進(jìn)行評估。評估機構(gòu)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況分析，擬分別采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。

B公司是一家商業(yè)管理公司，主要資產(chǎn)是一處位于C省D市的大型商業(yè)家紡城E對應(yīng)的房地產(chǎn)(以下簡稱“家紡城E”)。家紡城E是以虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪形式上市對外銷售，由購房者返租并委托B公司統(tǒng)一經(jīng)營。購房者每年收取固定租金回報，同時B公司承諾自出售之日起滿五年，購房者即可以要求B公司按原房價回購，也可以不行使回購權(quán)，繼續(xù)委托B公司經(jīng)營獲取租金。出售日滿五年后，部分購房者行使了回購權(quán)，B公司對該部分購房者持有房產(chǎn)進(jìn)行了回購。本次評估范圍中的家紡城E為截至評估基準(zhǔn)日B公司已經(jīng)回購的房地產(chǎn)。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估中，資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法對家紡城E房地產(chǎn)進(jìn)行評估，選取了評估基準(zhǔn)日附近時點B公司的三個商鋪回購案例作為市場法的可比交易實例。

請問房地產(chǎn)市場法評估中選取交易實例時應(yīng)當(dāng)關(guān)注哪些問題?B公司的回購案例是否可以直接作為房地產(chǎn)市場法的交易實例?

解析：資產(chǎn)基礎(chǔ)法下企業(yè)價值評估中，資產(chǎn)評估人員應(yīng)充分關(guān)注被評估單位主要資產(chǎn)的權(quán)屬狀況、商業(yè)模式、營銷策略和現(xiàn)有合同約定的權(quán)利與義務(wù)等特定因素對企業(yè)價值的影響。在采用市場法評估相關(guān)資產(chǎn)時所選取的可比交易實例應(yīng)當(dāng)具有可比性。

一、產(chǎn)權(quán)式商鋪介紹

1.產(chǎn)權(quán)式商鋪的含義

產(chǎn)權(quán)式商鋪是指房地產(chǎn)開發(fā)商將整體的商業(yè)建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，業(yè)主購買并辦理產(chǎn)權(quán)登記后享有產(chǎn)權(quán)但不直接經(jīng)營，而是由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主定期、定額獲取回報的房地產(chǎn)銷售經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)式商鋪的核心特點是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，這種模式要求業(yè)主在委托經(jīng)營期間不直接經(jīng)營商鋪，僅享有收益權(quán)和處分權(quán)，但不直接占有和使用商鋪?。

2.產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式

產(chǎn)權(quán)式商鋪主要有兩種形式：獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪和虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪?。獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪是指開發(fā)商將商場進(jìn)行物理形態(tài)上的實質(zhì)分割，每個商鋪有明確的四至界限，業(yè)主可以獨立經(jīng)營。而虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪則是開發(fā)商僅對商場進(jìn)行概念上的面積分割，沒有明確的四至界限，業(yè)主無法自行經(jīng)營，需要通過開發(fā)商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營?。

綜上，該項目涉及的家紡城E對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪形式是虛擬產(chǎn)權(quán)式的售后可回購商鋪。

二、市場法交易實例的選取要求

1.基本要求

市場法是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱。

《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》第十七條“采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實例”。第十八條“用作參照物的交易實例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象類似;(二)成交日期與評估基準(zhǔn)日接近;(三)交易類型與評估目的相適合;(四)成交價格為正常價格或者可以修正為正常價格”。

2.具體要求

(1)選取交易實例的數(shù)量要求

從理論上講，即使只有一個交易實例，只要對其成交價格處理得“恰當(dāng)”，也可以得出評估對象的價值。但由于實際評估中存在信息不完全等情況，對交易實例成交價格的處理不可能做到完全“恰當(dāng)”。因此，為了減少評估誤差、提高評估可信度，需要選取多個交易實例，選取的交易實例理論上越多越好。但如果要求選取的交易實例過多，一是可能因適合作為交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是會大大增加不必要的評估工作量和成本，因此從某種意義上講，選取交易實例主要在于精而不在于多，從行業(yè)習(xí)慣來說，一般情況下不少于3個交易案例。

(2)選取交易實例的質(zhì)量要求

選取的交易實例是否合適，直接關(guān)系到市場法測算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)慎重、恰當(dāng)選擇。選取的交易實例質(zhì)量一般需要符合下列要求：

①交易實例的交易方式應(yīng)適合評估目的

房地產(chǎn)交易有買賣、租賃等方式。如果是為買賣目的評估，則應(yīng)選取買賣實例為交易實例;如果是為租賃目的評估，則應(yīng)選取租賃實例為交易實例。房屋征收補償、抵押拍賣、關(guān)聯(lián)交易實例一般不應(yīng)作為交易實例。

②交易實例房地產(chǎn)應(yīng)與評估對象房地產(chǎn)相似

交易實例房地產(chǎn)應(yīng)是評估對象的類似房地產(chǎn)，需與評估對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模相當(dāng)，建筑結(jié)構(gòu)相同。

③交易實例的成交日期應(yīng)接近評估基準(zhǔn)日

這里的“接近”是相對的，如果房地產(chǎn)市場價格較平穩(wěn)，則較早之前成交的實例仍有較大參考價值，可選為交易實例;而如果房地產(chǎn)市場價格變化快，則只有近期成交的實例才有說服力，才可選為交易實例。

④交易實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格

正常價格是指在公開市場上交易雙方均充分了解市場信息、以平等自愿方式達(dá)成的交易價格，是競爭市場的正常交易的結(jié)果。這類交易實例應(yīng)當(dāng)首選為可比實例。

綜上，采用市場法對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)選擇符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的交易實例，作為比較參照的可比交易實例。

三、特殊交易案例作為可比交易實例的恰當(dāng)性

家紡城E虛擬產(chǎn)權(quán)式的售后可回購商鋪實質(zhì)上是一種售后回購交易。售后回購交易是指賣方在銷售商品的同時，與購貨方簽訂合同，規(guī)定日后按照合同條款(如回購價格等內(nèi)容)，將售出的商品又重新買回的一種交易方式。通常情況下，售后回購業(yè)務(wù)中所售商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬沒有從銷售方轉(zhuǎn)移到購貨方，交易中可能存在非市場因素(如融資目的、固定回報承諾)，是一種特殊的銷售和融資結(jié)合的交易方式?。因此，我們認(rèn)為，這種情形下形成的交易案例具有以下特點：

(1)回購價格受制于原始銷售合同約定，反映的是歷史契約關(guān)系而非當(dāng)前市場供需;

(2)五年鎖定期導(dǎo)致價格形成機制偏離即期市場;

(3)統(tǒng)一經(jīng)營管理模式可能虛化產(chǎn)權(quán)獨立性，與普通商鋪交易存在本質(zhì)差異。

綜上所述，可比交易實例的選取應(yīng)適合本次評估的特定目的和資產(chǎn)現(xiàn)狀，通常買賣、租賃等方式是較為常見的交易方式，房屋征收補償、抵押拍賣、關(guān)聯(lián)交易實例一般不應(yīng)作為交易實例。舉輕以明重，家紡城E這種虛擬產(chǎn)權(quán)式的售后回購案例，是以銷售和融資結(jié)合的特殊復(fù)雜交易方式，更不宜直接作為市場法評估中的可比交易實例。

執(zhí)筆人：嘉學(xué)評估 章 慶

審核人：中聯(lián)評估 岳修奎、北方亞事 李德沁、天健華辰 陳小兵、金證評估 徐曉斌