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國家稅務總局肇慶市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告

2025-03-07 13:49 來源：中國會計網

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局廣東省稅務局國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(2024年第5號)規定，現將我市房地產開發項目增值率的具體測算辦法公告如下：

一、根據房地產開發項目每平方米應稅收入、每平方米扣除項目金額測算土地增值稅預計增值率(以下簡稱預計增值率)。

二、每平方米應稅收入=∑[各房屋類型每平方米含稅價格÷(1+增值稅適用稅率)×各房屋類型對應可售建筑面積]÷∑各房屋類型對應可售建筑面積。

各房屋類型，是指住宅類型、商業類型、車位類型以及其它類型。

每平方米含稅價格，依次按網簽銷售價格、政府部門備案價格、預計銷售價格確定。

三、每平方米扣除項目金額包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額，由納稅人根據房地產開發項目的實際情況填報，并提供相關材料。

(二)房地產開發成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

1.土地征用及拆遷補償費，由納稅人根據房地產開發項目的實際情況填報，并提供相關材料。

2.建筑安裝工程費，按照肇慶市發布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準并上浮10%計算確定。

3.前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，根據計算確定的建筑安裝工程費的20%計算確定。

(三)房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%計算扣除。

(四)與轉讓房地產有關的稅金，包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，按應稅收入乘以增值稅預繳率，再乘以其適用稅(費)率計算扣除。

(五)財政部規定的其他扣除，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的20%計算扣除。

四、納稅人應在取得該房地產開發項目第一份銷售(預售)許可證并取得第一筆預售(銷售)收入30日內提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關材料。

納稅人未按照規定的期限提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關材料的，由主管稅務機關測算確定預計增值率。

五、納稅人對參照土地增值稅扣除項目金額標準計算確定的戶內裝修成本有異議的，可提供佐證材料，經主管稅務機關確認的，予以調整。

六、預計增值率按年動態測算，每自然年度終了后3個月內，納稅人應按照本方法重新測算預計增值率并提供《土地增值稅預計增值率測算表》。經主管稅務機關確認須調整預征率的，納稅人下一個納稅申報期按調整后預征率預繳，此前已預繳的稅款不追溯調整。

本公告自2025年1月1日起施行，《肇慶市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(肇慶市地方稅務局公告2012年第4號)第一條同時廢止。

特此公告。

稅屋附件：土地增值稅預計增值率測算表.xls

國家稅務總局肇慶市稅務局

2025年3月5日

關于《國家稅務總局肇慶市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》的解讀

發布時間：2025-03-05 來源：國家稅務總局肇慶市稅務局

國家稅務總局肇慶市稅務局發布了《國家稅務總局肇慶市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》(國家稅務總局肇慶市稅務局公告2025年第2號)(以下簡稱《公告》)，現將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯合發布了《國家稅務總局廣東省稅務局國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局國家稅務總局深圳市稅務局公告2024年第5號)，明確了土地增值稅首次預征納稅義務發生時間在2025年1月1日后的房地產開發項目，根據預計增值率高低適用不同的預征率。為明確預計增值率的測算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內容

《公告》根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關收入和扣除項目的規定，明確了預計增值率的測算方法和測算表格。考慮扣除項目金額標準發布時間滯后2-3年的因素，《公告》規定測算預計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮10%計算確定。另外，結合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用，根據計算確定的建筑安裝工程費的20%計算確定。現舉例說明測算過程：

項目	行次	金額	說明
一、每平方米應稅收入	1	22,362.39	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39
二、預計扣除項目金額合計 2=3+4+12+13+17	2	113,713,876.70
1.取得土地使用權所支付的金額	3	40,000,000.00
2.房地產開發成本 4=5+6+7+8+9+10+11	4	46,976,800.00
其中	土地征用及拆遷補償費	5	1,000,000.00
建筑安裝工程費	6	35,808,500.00	根據填報的項目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮10%計算確定。
前期工程費	7	7,662,800.00	按照建筑安裝工程費與戶內裝修超過標準的金額（即第11欄“戶內裝修+”）之和乘以20%計算確定。
基礎設施費	8
公共配套設施費	9
開發間接費用	10
戶內裝修+	11	2,505,500.00	戶內裝修超過標準的金額。
3.房地產開發費用 12=(3+4)*10%	12	8,697,680.00
4.與轉讓房地產有關的稅金等 13=14+15+16	13	644,036.70
其中	城市維護建設稅	14	375,688.07	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07
教育費附加	15	161,009.17	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17
地方教育費附加	16	107,339.45	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45
5.財政部規定的其他扣除 17=(3+4)*20%	17	17,395,360.00
三、可售建筑面積	18	8,000.00
五、每平方扣除項目金額 19=2/18	19	14,214.23
六、每平方米增值額 20=1-19	20	8,148.15
七、預計增值率 21=20/19*100%	21	57.32%

某房地產開發項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目發生取得土地使用權所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經稅務機關確認戶內裝修2000元/㎡，該項目預計增值率計算過程見下表：

三、《公告》的生效時間

本《公告》施行日期與《國家稅務總局廣東省稅務局國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局國家稅務總局深圳市稅務局公告2024年第5號)保持一致，自2025年1月1日起施行。《肇慶市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(肇慶市地方稅務局公告2012年第4號)第一條同時廢止。