國家稅務總局惠州市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告

國家稅務總局惠州市稅務局公告2025年第1號     2025-03-26

根據《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局公告2024年第5號)的有關規定，結合我市征管實際，現將房地產開發項目土地增值稅預計增值率測算方法予以公布，具體詳見附件。

本公告自2025年1月1日起施行�！痘葜菔械胤蕉悇站株P于調整我市土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(惠州市地方稅務局公告2010年第1號)關于“惠州市土地增值稅除保障性住房外預征率統一為：普通住宅2%，其他3%(土地使用權轉讓按規定清算不適用預征)”的規定同時廢止。

特此公告。

稅 屋附件：

1.土地增值稅預計增值率測算方法

2.土地增值稅預計增值率測算表

國家稅務總局惠州市稅務局

2025年3月26日

關于《國家稅務總局惠州市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》的解讀

國家稅務總局惠州市稅務局發布了《國家稅務總局惠州市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》(國家稅務總局惠州市稅務局公告 2025年第1號)(以下簡稱《公告》)，現將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯合發布了《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局公告2024年第5號)，明確了土地增值稅首次預征納稅義務發生時間在2025年1月1日后的房地產開發項目，根據預計增值率高低適用不同的預征率。為明確我市土地增值稅預計增值率的測算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內容

《公告》根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務院令第138號發布，根據2011年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂)有關收入和扣除項目的規定，明確了預計增值率的測算方法和測算表格。考慮扣除項目金額標準發布時間滯后2-3年的因素，《公告》規定測算預計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。另外，結合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用，根據計算確定的建筑安裝工程費的22%計算確定。現舉例說明測算過程：

某房地產開發項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目發生取得土地使用權所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經稅務機關確認戶內裝修2000元/㎡，該項目預計增值率計算過程見下表：

項  目	行次	金額	說明
一、每平方米應稅收入	1	22,362.39	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39
二、預計扣除項目金額合計                2=3+4+12+13+17	2	114,710,040.70
1.取得土地使用權所支付的金額	3	40,000,000.00
2.房地產開發成本 4=5+6+7+8+9+10+11	4	47,743,080.00
其中	土地征用及拆遷補償費	5	1,000,000.00
建筑安裝工程費	6	35,808,500.00	根據填報的項目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。
前期工程費	7	8,429,080.00	按照建筑安裝工程費與戶內裝修超過標準的金額（即第11欄“戶內裝修+”）之和乘以22%計算確定。
基礎設施費	8
公共配套設施費	9
開發間接費用	10
戶內裝修+	11	2,505,500.00	戶內裝修超過標準的金額。
3.房地產開發費用 12=(3+4)*10%	12	8,774,308.00
4.與轉讓房地產有關的稅金等 13=14+15+16	13	644,036.70
其中	城市維護建設稅	14	375,688.07	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07
教育費附加	15	161,009.17	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17
地方教育費附加	16	107,339.45	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45
5.財政部規定的其他扣除 17=(3+4)*20%	17	17,548,616.00
三、可售建筑面積	18	8,000.00
五、每平方扣除項目金額 19=2/18	19	14,338.76
六、每平方米增值額 20=1-19	20	8,023.63
七、預計增值率 21=20/19*100%	21	55.96%

三、《公告》的生效時間

根據《稅務規范性文件制定管理辦法》(2017年5月16日國家稅務總局令第41號公布，根據2019年11月26日國家稅務總局令第50號第一次修正，根據2021年12月31日國家稅務總局令第53號第二次修正)第十四條第三款“與法律、法規、規章或者上級機關決定配套實施的稅務規范性文件，其施行日期需要與前述文件保持一致的，不受本條第一款、第二款時限規定的限制”的規定，由于《公告》是與《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局公告2024 年第5號)配套實施的稅務規范性文件，因此，《公告》的施行日期需與《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局公告2024 年第5號)的施行日期保持一致，即《公告》自2025年1月1日起施行。同時，《惠州市地方稅務局關于調整我市土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(惠州市地方稅務局公告2010年第1號)關于“惠州市土地增值稅除保障性住房外預征率統一為：普通住宅2%，其他3%(土地使用權轉讓按規定清算不適用預征)”的規定同時廢止。